Phân tích những rủi ro pháp lý của việc mua đất dịch vụ/phân lô

Đất dịch vụ là gì, đất phân lô là gì? Việc mua đất dịch vụ hay đất phân lô có rủi ro không. Đây là thắc mắc của rất nhiều bạn đọc. Trong bài viết này HoaTieu.vn xin chia sẻ một số phân tích những rủi ro pháp lý của việc mua đất dịch vụ/phân lô để các bạn cùng tham khảo.

Câu hỏi tư vấn

Tôi có ý định mua Đất dịch vụ (*) của người dân được cấp ở khu vực Dương Nội, Hà Đông, Hà Nội. Theo thông tin tham khảo, thì những lô đất dịch vụ này đã có quyết định cấp, giao đất dịch vụ của Quận Hà Đông cho người dân và người dân được phép xây nhà ở. Kính nhờ Quý Báo tư vấn cho tôi:

- Thủ tục mua bán loại đất dịch vụ này;

- Những rủi ro có thể gặp phải khi mua các loại đất dịch vụ này.

(*): Đất dịch vụ này chưa có sổ đỏ (Giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất).

1. Về cơ sở pháp lý

Luật đất đai năm 2013

Bộ luật dân sự 2005

Luật công chứng, chứng thực năm 2006

2. Nội dung tư vấn về việc mua đất dịch vụ/phân lô

Điều 188.Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Luật đất đai quy định

1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

b) Đất không có tranh chấp;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất.

2. Ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật này.

3. Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.

3. Thế nào là đất dịch vụ.

Đất dịch vụ là đất là diện tích đất được đền bù cho các hộ dân bị thu hồi hơn 1/3 diện tích đất nông nghiệp đang sử dụng để chuyển đổi nghề nghiệp. Mỗi suất đất dịch vụ có diện tích khoảng 40 - 50 m2. Sau khi chính quyền xã ở nơi đó đã xây dựng xong cơ sở hạ tầng sẽ tổ chức cho người dân bốc thăm số lô cụ thể.

Đặc điểm của loại đất này:

Vì những lô đất này thường phải đợi rất lâu sau khi chính quyền xây dựng cơ sở hạ tầng mới làm những thủ tục giao đất cho người dân.

Mặt khác đất dịch vụ thường được quy hoạch ở các khu đất đẹp bên cạnh các dự án nhưng giá rẻ hơn 1/2 giá đất dự án, diện tích đất nhỏ và phù hợp với nhiều đối tượng ...

Như vậy về mặt pháp lý thì bạn chưa thể chuyển nhượng quyền sử dụng của loại đất này được. (hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất sẽ không có hiệu lực pháp luật)

Trường hợp có biên bản bản giao thửa đất.... thì người nhận ủy quyền vẫn chưa thể đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khi thửa đất được cấp giấy chứng nhận. Người nhận chuyển nhượng chỉ có thể được đứng tên trên giấy chứng nhận khi thửa đất thỏa mãn được đầy đủ các điều kiện cần, đủ để lập hợp đồng chuyển nhượng theo quy định chung.

4. Một số những rủi ro khi chuyển nhượng loại đất này.

Khi ủy quyền thì chủ sử dụng đất vẫn là người đứng tên trên toàn bộ hồ sơ của thửa đất, người mua chưa thể đứng tên. Có nghĩa rằng các công việc liên quan sau này đến thừa đất người nhận chuyển nhượng vẫn cần phải nhờ tới người có đất.

Và như đã trình bày ở trên thì những hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất này chưa được pháp luật công nhận nên khi xảy ra tranh chấp thì rất khó được bảo vệ một cách tuyệt đối và đưa ra được những chứng cứ thuyết phục nhất.

Trên đây là những tư vấn của chúng tôi về vấn đề của bạn. Cảm ơn bạn đã tin tưởng và lựa chọn.

Mời các bạn tham khảo thêm:

• Đất quy hoạch, tranh chấp có được chuyển nhượng, cấp sổ đỏ không?
• Cách tính thuế nhà đất phi nông nghiệp, đất nông nghiệp mới nhất
• Phân biệt "nơi cư trú", “nơi thường trú” và “nơi tạm trú”